1楼：心语静雅
我个人认为从以下十点去研究，有意开店者不妨留心一下：
一、注意人群变化
周边社区、小区总人口以及人群的变化情况，过路客、边际顾客等人口因素。
二、人口构成
人口构成。社区既有城市人，又有外地来的新上海人，还有国外来沪居民，哪一种人群居多，将会影响生意好坏。
三、人口密度
例如，商圈周围要区分主要商圈、次要商圈、边际商圈的人口。
四、性别结构
男性女性比例不同，经营的品种自然也要不同。
五、购买能力
我们开店要看清周围人群的购买能力，只有做出正确的判断才能进货和定价。
六、所在地成年人就业情况
就业率高低关系到购买力大校
六、年龄构成。店内装潢风格与此大有关系。
七、婚姻状况
通过研究，投其所好，多多做好婚庆喜事生意。
八、研究民族结构。
不同民族生活习惯不同。店家研究越细，目标市场定位就会越准确。
选址分析主要包括哪些方面
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一：投资前调查
通过商圈调查，对商圈内的顾客的消费能
力和商业动向予以分析。对顾客的消费能力调查分析，主要包括以下内容：1.
有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;2.人口结构，包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;3.家庭户数及构成，包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;4.
消费者的收入水平，包括个人及家庭的收人情况。5.消费者的消费状况，包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。
二：竞争情况
主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等
三：所在地区客流情况
主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。
四：交通情况
店铺选址必须调查交通情况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。
五：周边情况
着重调查周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响着店铺店址的选择。
六：基础设施情况
对以上这些因素，商场在设立之前，必须进行详尽的调查研究，掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析商场布局的选择，以正确预见未来。
店铺选址成功需要考虑的因素有很多，商家需要思考全面，考虑到影响店铺选址的所有因素才能够成功选址。以上分享只是作为一个参考，各位投资商可以多多学习，不可错过。
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做商圈调查分析报告的步骤方法如下：
一，做商圈调查分析报告的步骤：
1，首先要明确调查分析报告目的，在确定调查目的的时候要记住市场调查不能解决所有的问题，同时一次市场调查也不能够涉及太多的内容和目的。
2，其次在确定调查目的之后，就需要根据目的来确定本次调查的具体内容，也就是哪些内容可以总结出调查目的
3，内容确定之后，需要根据不同的调查内容采用不同的收集数据方法，有些是通过二手资料收集直接就能获取的，有些是需要直接通过一线市场调查来获取的，在此基础上确定是否需要借助第三方公司的力量，当然第三方相对来说专业客观一些
第四，在获取了各项数据资料之后 进行整理汇总及分析，以达到最终的目的。
二，做商圈调查分析报告的方法：
1，单纯划分法
这是最简单的一种方法。也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。
简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。此外，**的走向、公共汽车站等也不能忽视。这种方法一般仅适用于原有店铺欲获取本身商圈资料时使用，它最大的缺陷是，设定出来的商圈是有界限的。
2，抽样调查法
在该商圈内，设置几个抽样点作为对当地商圈的实地了解和评估。抽样的主要目的是了解主要**的走向、人口和住户数、交通状况等。
3，问卷调查法
这是一种由经营者以询问的方式向顾客了解情况、收集资料的调查方法。可以采用直接询问、**询问、邮寄询问、留置问卷等方式进行。这是一种常用的方法，通过这种方法取得的数据比较准确。
4，类推法
这是指通过现存分店的商圈状况来类推拟开设分店的商圈范围。具体讲就是根据店铺特性、 选址特性、购买习惯、各种统计分析以及商圈特性等项目，推定诸条件接近现有分店的地 区。 即从现有分店的商圈状况来**、设定拟开分店的商圈。
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选择商圈
即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。例如，说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损?
肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
确定聚客点
例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点(就是聚集**，顾客能够并有条件驻足的地点)，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
00001.
过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟**动线(**活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。
这些在选址时都要考虑进去。
**动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。
比如，在店门前**量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的**，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的**外，还要测马路中间的和马路对面的**量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。
是否算马路对面的**量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不计算对面的**量。
考虑**是否被竞争对手截住
00002.
因为人们现在对品牌的忠诚度还没到说我就吃肯德基，看见麦当劳就烦，好像还没有这种情况。只要你在我跟前，我今儿挺累的，我干嘛非再走一百米去吃别的，我先进你这儿了。除非这里边人特别多，找不着座了，我才往前挪挪。
00003.
但**是有一个主要动线的，如果竞争对手的聚客点比肯德基选址更好，那就有影响。如果是两个一样，就无所谓。例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店，如果往西一百米，竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了，因为主要客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被肯德基截住了，开店效益就不会好。
聚客点影响商圈选择
聚客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区**是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。
00004.
为了规划好商圈，肯德基开发部门投入了巨大的努力。以北京肯德基公司而言，其开发部人员常年跑遍北京各个角落，对这个每年建筑和道路变化极大，当地人都易迷路的地方了如指掌。经常发生这种情况，北京肯德基公司接到某顾客**，建议肯德基在他所在地方设点，开发人员一听地址就能随口说出当地的商业环境特征，是否适合开店。
在北京，肯德基已经根据自己的调查划分出的商圈，成功开出了56家餐厅。
对于零售商来说，什么是影响选址的重要因素
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零售业被称为“选址决定命运的产业”，可见地址对零售业的影响是极其重要和深远的。因为零售业成败极大地依赖其店址选择的正确与否。所以可以说地址是零售企业的生命。
零售业成功的关键是选址，说明了零售业选址的重要性。
选址是一项长期性投资，相对于其他因素来说，它具有长期性和固定性.选址一经确定就难以变动,选择得好，企业可以长期受益。 选址事关企业成败，企业位置的的选择将显著影响实际运营的效益、成本以及日后企业规模的扩充与发展。
相对于制造型企业而言，服务性企业的选址更为重 要， 其位置的好坏在很大程度上直接决定了企业的营业收入， 最终决定了企业的存亡。 最后，选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。
导致选址决策复杂化的原因是什么?
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1）选址因素相互矛盾。
2）不同因素的相对重要性很难确定和度量。
3）不同决策部门利益不同，追求的目标不同。
4）判别的标准会随时间变化。
选址是指在建筑之前对地址进行论证和决策的过程。首先是指设置的区域以及区域的环境和应达到的基本要求；其次是指设在具体的哪个地点、哪个方位。
选址的意义非常重大.这是因为:
首先,选址是一项长期性投资,相对于其他因素来说,它具有长期性和固定性.当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化,而选址一经确定就难以变动,选择得好,企业可以长期受益.
其次,选址是影响企业经济效益的重要因素,古人就非常重视"天时"、“地利”、“人和”，对于商店来说，占有“地利”的优势，就可以吸引顾客。实践证明，由于店铺所处的地理位置不同，尽管在商品质量、服务水平方面基本相同，也可能会导致经济效益方面的差距。
最后，选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。商业企业在制定经营目标和经营战略时，需要考虑很多因素，其中包括对所进行研究，从而为企业制定经营目标提供依据，并在此基础上按照顾客构成及需求特点，确定**战略。
导致选址决策复杂化的原因是什么?
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1）选址因素相互矛盾
2）不同因素的相对重要性很难确定和度量
3）不同决策部门利益不同，追求的目标不同
4）判别的标准会随时间变化
影响选址决策的主要因素
区域因素：原材料位置、市场的位置、运输问题、与外协厂家的相对位置、劳动力资源、政策法规条件、气候条件；
地点因素：土地、交通、可扩展性、基础设施条件及其它限制因素。
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