1楼：匿名用户
个人观点：
（一）前期最重要的钱、人、研究策划和设计
1.商业地产项目较之住宅项目单位投资更大，而且回报期长（真正做好的商业地产项目一般自持经营），这对开发商，尤其做住宅起家的民营开发商来说 还是比较难的。所以在真正开始做项目之前一定要仔细估算投资和回报，如果能承受，再开始动，也就说开发之前把融资搞定。
2.商业地产开发相比住宅要晚，项目也少（尤其成功的更少），也没有哪个大学有系统的教育培训，所以培养的人才比较有限。所以在项目开始之前有个经验丰富而且和老板能达成一致的**手非常重要，有了这样一个人，再给他配一些团队，这事基本才能做。
3.商业地产项目的前期研究策划非常重要，因为不同城市、不同区位、不同体量的项目，面对的消费者是不一样的，所以这个项目对应的意向商家也不一样，是要做大型购物中心，还是社区商业，是零售百货为主还是餐饮休闲为主..商家怎样组合最合理，怎样把他们吸引到项目来....
这一系列的问题必须在前期就考虑清楚，然后指导设计。
4.商业地产项目规划设计非常重要，不同的方案差别很大，尤其是定位比较高，想引入大型主力店的项目，一定要谨慎，因为他们对设计、物业都有些特殊的要求，你需要再满足他的同时不损害其他部分的利益。一旦设计走偏了，以后要改成本就太高了。
（二）后期最重要的运营管理
以前，商业地产业内最吃香的是招商人员，招商几乎成为行业论坛的最热话题，因为那时是开发的高峰期，因为那时有很多项目犯了错，导致招商困难。但这几年不大一样了，很多项目投入运营，很多招商成功的项目不一定运营后也成功，很多招商一般的项目后来运营却很好。这涉及到经营管理、招商调整、营销推广、客户服务等一系列的问题，而这些问题就是运营管理，这块的人才现在很吃香。
说得有点罗嗦 但也比较概况 总之只有经历过一个完整项目的人 才有真切的体会
做商业地产需要注意什么？
2楼：时先森丶
第一难：不注重前期调研。没有确定的可供决策的数据或者不重视依据数据决策。
第二难：以住宅地产的运作模式来运作商业地产，不懂商业地产运作流程，颠倒程序。
第三难：招商难。主要问题有：定位不精确、竞争大、人员素质不高、招商不系统。等等等等。
第四难：运营管理。开发商不注重后期运营管理，也缺乏专业运营管理团队及人才。
第五难：资金。无论是采取产权式还是银行融资，都是过于看重实物抵押；目前国家政策一再紧缩，不允许无证预售及以返租方式作为销售点。资金回笼压力大。
第六难：营销。商业地产项目日益增多，概念越来越清晰，投资者要求回报的胃口越来越大、**机构的佣金也越来越高。
当然，所有难点也是视开发商而定。比如有的开发商属于先知先觉者，在运作之前已经找了专业的机构来策划和操作，向专业交学费而不是向市场交学费；有的属于市场或行业的领导者，在制定规范。有的属于后知后觉者，即使有高人在指点，他不听，成败从一开始就可见了。
商业地产前期开发与后期运营之间有怎样的关系？不同企业是怎样界定两者的？请哪位老师详细论述，谢谢！
3楼：匿名用户
前面的朋友说的比较详细了，我也试着讨论一下，说说我的看法：
1.商业地产前期开发和后期运营之间的关系应该是同一个问题的两个方面，开发和经营都隶属于“商业地产项目总体运营”的范畴之下，其目标是“盈利”。因此，就会向前面那位朋友说的那样，紧密联系，相互影响，相辅相成。
开发是为了运营，良好的运营是建立在合理科学的开发的基础之上的。
说的粗俗一点，盖房子是为了用，怎么用、好不好用要看你盖的如何。而盖房子、用房子都只有一个目的，就是把成本赚回来并获取合理的收益。
2.不同企业是怎样界定两者的？--这个感觉是主体的问题。
商业地产项目流程中，会出现不同的主体。比如开发商、建筑商、运营商（比如商业管理公司）、**商（商业地产项目的营销策划公司）、经营户（主力店或其他各类品牌）、物业管理公司（专业的商业物业公司）、投资人（购买商铺用于投资的企业或个人）等等……他们如何界定开发和经营，应该也是从参与的身份和自身盈利的角度出发的。
作为开发商，拿地之后，哪些事情自己做，哪些事情外包给专业的公司做，也要看自身的资金实力和技术实力的。真要想怎么界定，你可以试着把自己当做是开发商的老总，把拿地到收租的整个流程梳理一遍，能做的自己做，不能做的外包出去，应该就比较清楚了吧。
前面的朋友说的对，界定两者的时间点应该是”开业“，但两者从逻辑上和因果关系上，应该属于一回事，没办法完全分开的。
4楼：
前期开发包括拿地、商业策划、项目证照手续办理、盖楼、招商、二次装修、各商户的证照办理直到开业；后期运营是开业后针对对商户、顾客，以提高销售利润，使得地产增值为目标的统一管理。两者基本就是以开业为分界线的，但不完全独立，反而联系紧密，相互影响，相辅相成。所以呢，这俩阶段都由同一家公司管理，保证前后不断层，也能提高效率。
我觉得非要针对每家企业都弄清楚如何界定，一点没必要，搞清楚这俩阶段虽由不同只能部门来执行或管理，但是不能孤立看待，反而需全盘考虑的道理才重要。
5楼：老猫一世
很多人都回答过这个问题了，我觉得还是实际谈一下几点体会：
1、前期开发和后期运营是相辅相成的，如果是长期持有的理念，他们之间的联系更紧密；
2、以房地产开发商的角度看，开业后就是运营；从运营者角度，开发也是运营的一部分；
投资商业地产需要注意些什么？
6楼：搜狐焦点
公寓、商铺和写字楼，这些商业业态都有什么样的特点，投资时需要注意些什么呢？
公寓总价低，周期短。公寓的这些特点满足了手头有“小钱”的投资者的青睐。公寓产品以小户型居多，门槛低，投资很灵活，因此投资价值与机会往往较其他住宅产品有优势。
公寓市场的兴旺来自市场的强烈需求，目前租客主要有企业高级职员、soho族，还有刚刚毕业的大学生等等，都是高学历、高收入群体，对居住环境的要求高，租金承受能力强。
不同公寓的使用者，对周边配套的要求不同。对于商务配套要求较高的公寓来说，便利的交通条件、发达的餐饮娱乐设施，都是提升项目品质的因素。
从公寓产品本身来说，市面上的公寓分为精装修和毛坯两种。一般精装修公寓，厨房配套、卫生间配套设备齐全，拎包入住，方便快捷。在选择毛坯公寓时，要关注它的户型，是否方正，一般而言，方正的户型空间浪费较小。
业内人士建议投资者购买位于城市核心或者商贸活动极为繁荣的区域，或者考虑公寓附近的办公场所性质，最好是中、高档写字楼居多。
商铺投资商铺与住宅不同，地段是选择商铺的不二法宝，好的地段是保证商铺升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心区之外，还应重点考虑商业的聚集性效应，即在商业比较集中的地段各个商业体会互相借力，形成良性发展。单体商业可辐射范围较小，投资增值保值的可能性会相对小一些。
另外，业内人士建议，选择商铺，要选择品牌开发商运作的项目。除了品牌开发商有丰厚的商业运作经验外，后期宣传效果也很重要，从长期发展前景来看，还是‘傍着大牌好赚钱’。
同时，投资商铺，必须了解当地商业规划。相关专家指出，人有一个极限，只有走半小时的耐心。也就是说，以要投资的商铺为圆点，半径两公里的方圆内，应该出现商业地段，在这两公里范围内会在**量集中的周边形成新的**地段，因此可以去发掘尚未热闹起来的地段投资商铺，等待日后升值。
即使在同一小区的不同住宅、同一栋楼的不同商铺，租金都会有差异，因为每一间商铺的位置、周边环境、经营项目不同，租金、售价也会不同。因此，对于投资者来说，如何定位自己的投资对象、如何选择商铺、如何进行经营至关重要。
写字楼投资写字楼地段也很重要，看周边是不是有商务氛围。当然，写字楼自身价值也不容忽视，明亮的大堂，高速、便捷的电梯、良好的采光与净层高。另外，充足的停车位对于日益庞大的私家车族来说，是他们买楼的重要方面。
一位资深投资者表示，投资写字楼除了看商务氛围和地段，也要看**的规划，因为它决定了以后的发展方向。
除此之外，投资跟着大品牌、有成功商业地产开发经验的开发商走，也是很必要的。因为他们实力雄厚，经验较为丰富，所开发的产品也将更贴近市场需求。在产品品质和相关配套上，也比一些小企业更有保障。
业内人士提醒，写字楼虽然有较高的投资回报率，但由于门槛较高，如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符，在投资方面就会有一定的风险，投资者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面。个人投资写字楼对经济实力有更高要求，而且银行贷款利率高、年限短，各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多，要综合考虑，不能盲目投资。
（以上回答发布于2016-03-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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商业地产前期如何做
7楼：冷焰燃冰
市调，摸清当地基本的数据，人口，**商圈，经济指标，走向趋势。然后定义项目的消费人群，即项目定位。定位确定了要注意搜集当地强势的**资源，为后期推广做准备。
所有的这些必须在招商开始前就搞定，招商是要跟据定位来招的。
8楼：匿名用户
产业园,怎么听起来像工业园的感觉。
归纳总结为招商二大绝招：一是知己，二是知彼。
知己个人认为是成为一个好的招商人的基本功和入门之道，其中包括了三点：通变勤（对了，通便要勤）
1、通，自我的包装——如知识面、形象、举止、社交礼仪、谈吐、修养等起码的要素应当具备；
2、变，基本功的锻炼——思维能力的锻炼，一家之谈觉得最重要的是反应和应变能力，这是招商人最重要的第一素质能力，其次还要具有良好的分析能力和心理状态；
……3、勤，资源的积累——招商最大的技巧和窍门其实就在这里，熟悉你的客户资源和行业的特性，说得容易做起来难，要求靠腿、手、嘴、脑层层推进广泛的收集和整理信息，没有捷径、没有去芜留精，全靠厚积而薄发，成为“有心人”，这是招商人最重要的第二素质能力
商业地产(购物中心)招商的注意事项?
9楼：匿名用户
西山马路旁边的有空房子的门面房子里面的1平米30块，外面的1平米80块左右。生意还凑合。但要雇业务员`让他给你跑销量.
10楼：匿名用户
根据你自己的商业地产的规模为基础，根据该地产地区的消费结构和水平呈比例（做调研时会有结果），认真分析该地产的区域能承受那些商铺项目。下面的只能为你做个简单的商铺展示，根据商铺的情况就能清楚的制定招商计划和主意事项了。
（义乌思达投资****提供，该公司专做商业地产市场）
微观经营主体的选择依据 微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有：
百货类：大型百货商店、小型百货商店；
食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；
服饰类：**店、**店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；
家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；
五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；
药 店：药品、配药、药房；
餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；
其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎电池、园艺用品、纪念品；
服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、眼镜和验光店、**沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；
机构类：银行、邮局、信贷处、****、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；
文化娱乐设施：剧场、会议室、室内运动馆、陆地、水上运动场、儿童乐园。